Foire aux questions (FAQ)

La pleine propriété d’un bien comprend les droits d’utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer, le détruire, etc.

Cette pleine propriété peut être partagée (on dit « démembrée ») entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser ce bien et d’en tirer des revenus sans en être propriétaire. La nue-propriété est le fait d’en avoir la propriété mais sans le droit de l’utiliser ou d’en tirer des revenus.

Ainsi les usufruitiers pourront rester toute leur vie dans le bien, pourront éventuellement le louer et en encaisser les revenus s’il ne peuvent ou ne souhaitent pas y rester. Cependant à leur décès le bien ne sera pas dans la succession car il est déjà la propriété du nu-propriétaire.

Ce démembrement peut résulter de la loi en raison d’un décès ou résulter d’une donation qui aura permis une répartition du patrimoine entre les héritiers et/ou une optimisation fiscale.

Nous restons à votre disposition pour analyser l’opportunité de mettre en place un tel démembrement sur certains biens de votre patrimoine.

Non! Selon le code civil le propriétaire est le titulaire de la nue-propriété, l’usufruit permettant simplement d’avoir la jouissance des lieux (en l’occupant ou en le louant).

Eventuellement si le l’usufruitier a également une part en pleine propriété de ce bien (par exemple un conjoint survivant sur une maison qui était en commun), alors il peut faire une demande en partage judiciaire pour parvenir à la vente. A défaut l’usufruitier ne peut que bénéficier de son droit d’usufruit ou y renoncer mais il ne peut pas exiger la vente du bien.

De manière très théorique l’usufruitier pourrait vendre son usufruit mais l’acquéreur n’en aurait le bénéfice que jusqu’au décès de l’usufruitier vendeur.

L’article 757-3 du code civil prévoit qu’en en cas de prédécès des père et mère, les biens que le défunt avait reçus de ses ascendants par succession ou donation et qui se retrouvent en nature dans la succession sont, en l’absence de descendants, dévolus pour moitié aux frères et soeurs du défunt ou à leurs descendants, eux-mêmes descendants du ou des parents prédécédés à l’origine de la transmission.

Une donation entre époux ou un testament peuvent en neutraliser les effets.

L’hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier permettant à la banque d’avoir un droit de préférence et  un droit de suite en cas de défaut de paiement.

En d’autres termes si la banque n’est pas remboursée, elle pourra faire vendre le bien immobilier et se payer sur le prix avant tout autre créancier.

Si vous vendez votre bien avant d’avoir fini de rembourser, la banque a en principe le droit de saisir et faire vendre ce bien même s’il appartient désormais à quelqu’un d’autre. Cependant, en pratique, le notaire ne procédera pas à la vente sans l’accord de la banque pour retirer l’hypothèque ce que l’on appelle la « mainlevée » .

Le privilège de prêteur de deniers est une variante de l’hypothèque (c.f. JURISQUESTION n°19 ou FAQ de notre site www.jurisnotaires.fr) présentant des avantages pour le prêteur et pour l’emprunteur par rapport à l’hypothèque conventionnelle.

En effet, comme une hypothèque conventionnelle ce privilège permettra à la banque de faire vendre le bien immobilier et se payer sur le prix avant tout autre créancier si elle n’est pas remboursée, mais elle apporte les avantages suivants:

-Le coût de mise en place est plus faible ;

-Cette garantie prend effet au jour de la vente limitant le risque qu’un autre créancier prenne une garantie avant le prêteur.

Cependant ce privilège n’est possible que pour financer un prix de vente immobilier (pas pour financer les meubles ou les frais).

En matière de comptabilité, un compte courant d’associé n’a rien à voir avec le compte courant détenu dans une banque.

En effet il s’agit d’une ligne comptable présente dans le bilan retraçant les liens financiers entre la société et un ou plusieurs associés. En d’autres termes cette ligne indique la somme due par la société à son associé (exceptionnellement l’inverse). Ce compte courant d’associé se forme principalement lorsqu’un associé prête de l’argent à la société, lorsque l’associé laisse des bénéficies distribués dans la société ou lorsque l’associé paye une dette en lieu et place de la société. Par exemple lorsqu’un associé paie des échéances de prêt de la société, son compte courant augmente et la dette envers la banque diminue ce qui maintien l’équilibre.

Attention la société n’a pas forcément la trésorerie correspondant au montant du compte courant d’associé. Il est donc important d’encadrer ces flux financiers par des conventions afin d’éviter que la société ne se trouve en difficulté. Votre notaire est à votre disposition pour évoquer ce point.

SIREN  signifie : « système d’identification du répertoire des entreprises ». C’est le numéro unique d’identification de chaque entreprise qui permet d’identifier chaque entreprise auprès des administrations.

SIRET signifie : « système d’identification du répertoire des établissements ». C’est le numéro qui permet d’identifier chaque établissement qui compose une entreprise.

Une entreprise a donc un numéro SIREN unique et autant de SIRET que d’établissements sachant que le SIRET est composé des 9 chiffres du SIREN suivis des 5 chiffres correspondant à l’établissement.

L’acte de notoriété liste les personnes appelées à recueillir la succession défunt ainsi que la quote-part devant leur revenir, ce que l’on appelle la « dévolution ».

A cet effet le notaire recueille un certain nombre de documents permettant d’identifier les membres de la famille (livret de famille, acte de naissance, contrat de mariage, testament, fichier des dernières volontés…) puis recueille la déclaration d’un ou plusieurs héritiers confirmant la composition familiale.

Une fois cet acte signé, le notaire délivre des attestations appelées « attestation dévolutive », « attestation d’hérédité », « certificat d’hérédité » ou encore « certificat dévolutif ». A quelques nuances près, ces documents ont la même valeur et le fait pour un héritier d’utiliser un d’eaux pour appréhender des biens de la succession entraine acceptation de la succession : l’héritier devient alors redevable des éventuelles dettes du défunt.

Sauf cas spécifiques, cet acte de notoriété et les sous-produits que sont les attestations et certificats peuvent être établis sous quelques jours. Vous pouvez utiliser le formulaire d’ouverture de dossier de succession à cet effet.

Restant à votre disposition,

Le fonds de roulement permet de constituer une trésorerie pour faire face à des dépenses courantes (augmentation du coût de prestation, entretien courant…) sans que le compte de la copropriété ne soit à découvert en attendant la régularisation des charges en fin d’année.

Le fonds travaux également appelé fonds de réserve est une épargne alimentée en même temps que chaque appel de provision sur charges, permettant de financer tout ou partie des travaux au sein de la copropriété (changement de toiture, ravalement de façade…)

Il est pour l’instant d’usage de prévoir dans les avant-contrats (compromis et promesse de vente) que ce fonds est remboursés par l’acquéreur au vendeur mais la loi prévoit pourtant que le fonds travaux est attaché au lot. Avec cet usage l’acquéreur doit s’attendre à payer, outre le prix une somme qui peut être conséquente. C’est pourquoi Me MAIRE préconise l’application pure de la loi mais il convient de négocier de point dès avant l’avant contrat, l’essentiel étant que les parties soient bien d’accord.

Lorsque les parties trouvent un accord, il est souhaitable de l’entériner au plus tôt dans un avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) afin de sécuriser chacun. Attention cependant à ne pas bâcler ce document qui est extrêmement important. En effet il va contenir toutes les charges et conditions de la vente à intervenir. Il est donc très important de le faire établir par un notaire ou un professionnel de l’immobilier qualifié. Notre étude met à votre disposition un formulaire en ligne à compléter qui nous permet de collecter les informations pour ensuite établir un avant-contrat.  

Le vendeur doit fournir au notaire un certain nombre de documents obligatoires. Il s’agit tout d’abord de distinguer sur quel type de vente nous sommes (maison, appartement, terre, forêt, …)  car les documents à fournir ne seront pas strictement les mêmes.

Pour vous aider, et ainsi commencer les démarches nécessaire à la réalisation de l’acte nous avons mis en place des formulaires à compléter.

Vous recevrez ensuite sous 48 h une lettre de mission avec la liste des éléments à nous fournir.

Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente« ), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il se décide à acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique. Les droits d’ enregistrement , payés par l’acquéreur, s’élèvent à 125 €.

Source: www.notaires.fr

Dans le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente« ), vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout. Toutefois, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans l’hypothèse d’une promesse unilatérale de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.

Source: www.notaires.fr

Appelé indifféremment offre d’achat, promesse unilatérale d’achat, voire simplement offre de prix, ce document présenté par quelques agents immobiliers est à considérer avec prudence. En effet, sa principale caractéristique est d’engager uniquement l’acheteur, pas le vendeur.

Le vendeur doit vous notifier sa réponse dans les délais et selon la forme prévue dans l’offre (généralement par lettre recommandée avec avis de réception). S’il accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement réputée comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rétracter si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s’il ne vous répond pas dans les délais impartis.

Une précaution élémentaire consiste à y inclure dans l’offre d’achat des conditions suspensives (par exemple l’obtention d’un prêt) et ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Source: www.notaires.fr

Tous les diagnostics ne sont pas obligatoires dans le cas d’une vente.

La liste des diagnostics obligatoires varie en fonction de votre lieu de résidence, de l’année de construction du bien vendu et du type de bien. Certains diagnostics déjà réalisés peuvent être réutilisés en fonction de leur date de validité.

Nous vous invitons donc à prendre contact avec nous pour que nous puissions établir ensemble la liste des diagnostics à réaliser; ce service est gratuit et sans engagement. Utilisez la rubrique nous contacter en précisant l’adresse du bien son année ou époque de construction, son usage (habitation, commercial…) et éventuellement la date des diagnostics que vous avez déjà.

Si la commune ne dispose pas de document d’urbanisme, elle n’a pas de droit de regard sur la vente projetée.

Si la commune a mis en place un plan local d’urbanisme (PLU), elle peut déterminer des zones soumises à droit de préemption urbain (DPU). Dans ces zone les projets de vente de maisons, de locaux individuels et de certains lots de copropriété doivent être notifiés à la commune qui dispose d’un délai de deux mois pour décider d’acheter à la place de l’acquéreur (« préempter ») s’il existe un intérêt public.

Le choix de votre notaire ne dépend que de vous, et nul ne peut vous l’imposer. Vous pouvez ainsi le choisir en fonction de sa proximité, de sa renommée, par recommandation, ou vous-même, après l’avoir rencontré, par exemple, pour une simple consultation. Ce choix est important, car le notaire n’est pas là uniquement pour « officialiser » un acte de vente, mais aussi et avant tout, pour vous conseiller et vous assister tout le temps que vous le souhaiterez.

Pour tous les actes dont le tarif est prévu par décret national (par exemple les vente, les partages…) l’intervention de deux notaires ne coûte pas plus cher; les émoluments (honoraires) sont partagés entre les notaires.

Vos notaires Maître François TESTON, Maître Laurent PONTIROLI, Maître Bruno MAIRE et Maître Delphine KLEIN-MAIRE sont prêts à vous conseiller et vous suivre jusqu’à la signature définitive de l’acte.

Vous pouvez utiliser la rubrique nous contacter ou remplir un formulaire en ligne pour nous confier un nouveau dossier.

Nous avons mis à votre disposition sur notre site un simulateur qui vous donnera une première estimation des frais d’acquisition.

Pour les ventes immobilières, il s’agit de frais fixé par un décret applicable sur tout le territoire.

Les frais indiqués comprennent les émoluments mais aussi la fiscalité.

Nous vous invitons également à nous contacter pour établir de façon plus précise le montant des frais que nous appliquerons dans le cas où vous nous confierez votre dossier.

Vous pouvez utiliser la rubrique nous contacter ou remplir un formulaire en ligne pour nous confier un nouveau dossier.

L’intérêt est double: juridiquement il engage le vendeur à ne pas retirer les meubles avant la vente et fiscalement l’acquéreur n’aura pas à payer d’impôt sur cette valeur, ce qui réduira les frais d’acte. Attention la valeur des meubles doit être raisonnable (valeur vénale) et l’administration fiscale peut en demander justification.

Dans l’intérêt de tous nos clients et par soucis de rapidité, nous avons mis en place un service en ligne qui vous permet de déposer les pièces nécessaires à la réalisation de l’acte à n’importe quel moment de la journée et depuis n’importe où.

Vous pourrez par la suite suivre l’évolution de votre dossier depuis votre accès personnalisé.

Pour cela, cliquez sur ce lien  et laissez-vous guider.

L’article 1641 du Code civil prévoit le principe et la definition du vice caché : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». En l’occurrence, sous réserve de l’appréciation du juge, les poutres abîmées pourraient être un vice caché.

Cependant il est d’usage de prévoir dans les actes de vente entre particuliers que le vendeur n’est pas tenu de la garantie des vices cachés sous réserve que le vendeur n’en n’ait pas eu lui-même connaissance.

En d’autres termes il faut distinguer:

-Les vices apparents que l’acquéreur aurait pu voir avec une visite approfondie et pour laquelle il n’y a pas de garantie du vendeur ;

-Les vices cachés inconnus du vendeur qui est de bonne foi. En raison de la clause généralement insérée dans les actes de vente, le vendeur n’en doit pas garantie;

-Les vices que je qualifierais de « dissimulés », qui sont des vices cachés connus du vendeurs qui les a masqués ou ne les a pas déclarés à son acquéreurs et dans ce cas, le vendeur en est garant.

En tant que vendeur il est important de bien déclarer tout ce qui pourrait s’apparenter à un vice même si ça vous apparaît anodin. 

Le vendeur (ou promettant) s’engage pour lui et pour ses héritiers. Ainsi ces derniers ne pourront pas remettre en cause la vente en cours en cas de décès.

Cependant pour des raisons matérielles, l’acquéreur devra patienter le temps du règlement de la succession. Lorsque les héritiers sont connus et de bonne foi le retard peut n’être que de quelques jours mais si la situation est plus complexe le retard peut être plus important. Il est donc souvent stipulé que l’acquéreur peut se rétracter.

Le recours à un notaire est nécessaire si le défunt était propriétaire d’un bien immobilier, si l’actif est supérieur à 5000 € pour établir l’acte de notoriété ou si le défunt avait fait une disposition de dernière volonté (testament ou donation au dernier vivant).

Cependant il peut être opportun de consulter votre notaire en tout état de cause pour obtenir son conseil. Il pourra notamment vous informer sur les choix que vous avez et leurs conséquences: par exemple il pourra vous recommander de renoncer à la succession si le passif est supérieur au passif ou vous inviter à interroger le fichier central des assurance-vie (AGIRA).

Le pole succession de notre étude reste à votre disposition.

Vous pouvez nous confier un dossier de succession en ligne

Durant l’année suivant le décès, le partenaire survivant peut rester gratuitement dans le logement qui constituait la résidence principale des partenaires, s’il occupait effectivement le logement.

Il bénéficie aussi de la jouissance gratuite du mobilier, compris dans la succession, garnissant le logement.
Par contre, à défaut de testament, le partenaire ne dispose d’aucun autre droit dans la succession.

Il est donc indispensable de prendre conseil auprès de votre notaire pour la mise en place d’un testament si vous souhaitez une protection supplémentaire; le pacs est insuffisant !

L’équipe JURISNOTAIRE reste à votre disposition.

Si le défunt n’a plus ses parents, le conjoint est effectivement seul héritier (cf lexique droit de retour des frères et sœurs]

Si le défunt a encore un ou ses parents, chacun d’eux hérite d’un quart (1/4), donc le conjoint n’hérite que de la moitié en présence des deux parents du défunt ou des trois quarts en présence d’un parent. Cela signifie que même s’agissant d’une maison achetée en commun, une part revient au(x) parent(s) ce qui n’assure pas une protection optimale au conjoint.

Parlez en à votre notaire pour la mise en place d’une donation entre époux (donation au dernier vivant) ou d’un testament.

Parfaitement! vous pouvez établir:

-un legs graduel : votre frère n’aura pas le droit de vendre et la maison reviendra à votre cousine lors de son décès ;

-Un legs résiduel: votre frère bénéficiera de la maison et s’il ne l’a pas vendue avant son décès alors elle reviendra à votre cousine.

N’hésitez pas à consulter votre notaire car ces formules ont de nombreux avantages et des solutions sur mesure peuvent être trouvées.

Restant à votre disposition,

Votre équipe JURISNOTAIRES

En ces moments douloureux, pour faciliter vos démarches nous mettons à votre disposition le formulaire succession que vous trouverez ici.

Vous recevrez ensuite sous 48 h une lettre de mission précisant les démarches à intervenir et mentionnant la liste des éléments à nous fournir.

Le délai de règlement complet d’une succession dépend en grande partie des particularités propres à chaque dossier.

Me MAIRE mettra tout en oeuvre pour qu’une succession nécessitant un simple acte de notoriété (sans difficulté sur l’identité des héritiers) soit terminée sous 15 jours et pour qu’une succession sans difficulté avec un bien immobilier soit terminée sous 3 mois.

En principe, la souscription d’une déclaration est obligatoire quel que soit le montant de la succession et même si aucun droit n’est dû, en raison par exemple, de l’application des abattements ou du fait que le passif est supérieur à l’actif. Toutefois, s’il n’existe aucun bien dans la succession, le dépôt d’une déclaration n’est pas obligatoire.

Sont dispensés du dépôt de déclaration :

– les ayants cause en ligne directe, le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité (PACS) au défunt lorsque l’actif brut successoral est inférieur à 50 000 € et qu’ils n’ont pas bénéficié antérieurement, de la part du défunt, d’une donation ou d’un don manuel non enregistré ou déclaré. Il est précisé que lorsque l’actif brut est supérieur à 50 000 €, l’exonération de droits de succession n’a pas pour effet de dispenser ces héritiers ou légataires de souscrire une déclaration de succession ;

– les autres héritiers, légataires ou donataires lorsque l’actif brut successoral est inférieur à 3 000 €.

Préparer sa succession est un acte de prévoyance. En effet, il est important d’envisager la transmission de son patrimoine après son décès pour la paix familiale. Vous avez aussi la possibilité de mettre en place une donation anticipée de vos biens, de votre vivant.

Anticiper sa succession permet de transmettre efficacement son patrimoine dans un souci de préserver les intérêts de vos proches et de s’assurer que votre patrimoine reviendra aux personnes que vous avez choisies, dans les meilleures conditions fiscales possibles.

Chaque situation est unique en raison de la composition familiale, de la composition patrimoniale, de l’entente familiale et de la nature humaine.

Ainsi n’hésitez pas à nous contacter pour effectuer une simulation personnalisée de dévolution, de frais et de fiscalité en cas de décès et afin d’obtenir des conseils d’optimisation. Cette prestation est gratuite (sauf situations complexes sur devis).

Cliquez ici pour solliciter un rendez-vous

Techniquement l’âge minimum requis pour rédiger un testament est 16 ans. Entre 16 et 18 ans, le mineur non émancipé peut rédiger un testament mais l’efficacité de celui-ci sera limitée à la moitié de ce dont il aurait pu disposer s’il était majeur et cette limitation s’applique même s’il décède après sa majorité.

Il faut par ailleurs avoir sa capacité intellectuelle.

Au niveau de l’opportunité, « faire un testament ne fait pas mourir » et un tel document vous permettra de choisir vos héritiers (dans la limite autorisée par la loi en présence d’enfant(s)). A défaut de testament c’est la loi qui prévoit qui seront vos héritiers et la part qui leur reviendra.

Ainsi dès lors que vous avez un peu de patrimoine, que ce soit mobilier, financier ou immobilier, il convient d’analyser la transmission prévue par la loi et le cas échéant de rédiger un testament pour adapter à vos volontés.

Se penser trop jeune et invincible vous expose au risque d’une transmission non choisie en cas de décès accidentel ou prématuré.

L’équipe jurisnotaires reste à votre service.

Un testament ne fait pas mourir. Il vous donne plutôt la tranquillité d’esprit de savoir que, au moment où votre décès attristera les gens que vous aimez, vous aurez tout prévu pour leur éviter des problèmes et pour faciliter leurs bonnes relations.

En l’absence de testament, c’est la loi qui déterminera vos héritiers et la part de chacun d’eux. Les personnes ainsi désignées ne seront pas nécessairement celles que vous auriez aimé gratifier. Cette situation pourra être source de conflits.

Vos descendants devront toujours recevoir une part de votre héritage mais vous pouvez en moduler le contenu et le montant.

Que vous ayez beaucoup de biens ou que vous en possédiez peu, votre notaire est à vos côtés pour vous aider dans la rédaction de votre testament en analysant au mieux votre situation patrimoniale. Avec les instructions claires et précises que vous laisserez dans votre testament, nous pourrons régler votre succession dans les meilleures conditions pour vos héritiers.

Le certificat d’hérédité (également appelé certificat dévolutif ou attestation dévolutive ou attestation d’hérédité) est délivré par le notaire lors de la signature d’un acte de notoriété.

L’acte de notoriété liste les personnes appelées à recueillir la succession.

Pour l’établir le notaire a besoin que les proches du défunt lui fournissent les documents permettant d’identifier les membres de la famille du défunt (livret de famille, contrat de mariage, jugement de divorce, etc…).Il faut aussi lui remettre les documents dans lesquels le défunt aurait désigné une ou plusieurs personnes pour recueillir tout ou partie de sa succession : testament et donation entre époux.

Le notaire interroge également le fichier central des dispositions de dernières volontés et vérifie l’état civil de chacun.

Cet acte peut être établi sous 15 jours s’il n’y a pas de difficulté sur l’identification des héritiers.

Pour l’obtenir vous pouvez compléter le formulaire d’ouverture de succession que vous trouverez ici

Oui, c’est possible, vous pouvez immédiatement faire une donation des biens reçus dans la succession au profit de vos enfants.

Cependant ce choix n’est pas stratégique, il est préférable d’en parler au plus tôt à votre notaire car il est alors souvent plus judicieux de renoncer à la succession : ainsi la transmission se fait directement de grands-parents à petits-enfants ce qui limite considérablement les frais.

Cette activité peu connue du notariat est pourtant très ancienne : elle existait dès avant l’existence des agences immobilières.

Votre notaire peut vous accompagner depuis le projet de vente jusqu’à la publication de l’acte authentique en passant par la mise en publicité, la visite de votre bien à vendre, le compromis de vente/promesse de vente.

Votre notaire vous fait bénéficier de ses connaissances du marché immobilier pour fixer au mieux le prix de vente.

Le tarif pratiqué par l’office JURISNOTAIRE est établi comme suit :

5 % TTC avec un minimum de 3 500 €

Un mandat de négociation, précisant les conditions de la mise en vente ainsi que le tarif applicable, sera préalablement établi.

Le tarif pratiqué par l’office JURISNOTAIRE est établi comme suit :

Avis de valeur :

120 € TTC*

* Montant déduit de l’honoraire de négociation en cas de vente par l’intermédiaire de l’étude

Rapport d’expertise en valeur immobilière :

• Appartement : 600 € TTC
• Maison : 800 € TTC
• Judiciaire ou professionnel : sur devis

Pour la mère, aucune démarche n’est nécessaire : dès lors qu’elle figure sur l’acte de naissance le lien de filiation est établi.

Pour les couples mariés, la paternité est établie par présomption.

Pour les couples en union libre ou pacsés, la reconnaissance doit être faite avant la naissance, à l’occasion de la déclaration de naissance ou ultérieurement.

Une reconnaissance anticipée peut avoir plusieurs intérêts:

-En cas de décès du père avant la naissance, l’enfant pourra porter son nom et hériter de lui ;

-En cas de souci de santé de la mère à l’époque de la naissance, le père pourra avoir l’autorité parentale ;

-En cas d’absence du père à l’occasion de la naissance il pourra être mentionné sur l’acte de naissance

En cas de séparation, celui qui ne détient pas le livret de famille remis lors du mariage ou de la naissance d’un enfant peut en demander un second qui lui sera délivré gratuitement à la mairie de sa résidence.

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Par principe:​

• Le propriétaire du sol est propriétaire de la construction qui est édifiée dessus (sauf cas particuliers)​
• Le donataire qui reçoit le terrain par donation est seul propriétaire du bien donné​

Ainsi par principe, même s’il a financé la construction, le conjoint n’en est pas propriétaire. Il aura simplement le droit à une indemnisation financière appelée « récompense ».​

Cependant il existe des exceptions ou modifications envisageables. Par exemple: changement de régime matrimonial, donation entre époux, clause insérée lors de la donation du terrain prévoyant une entrée en communauté si le couple est dans un régime de communauté, vente entre époux si le couple est en régime de séparation de bien…Toutes ces solutions sont soumises à des conditions et ont des conséquences différentes. Si vous êtes dans ce cas parlez en à votre notaire au plus tôt, idéalement avant la donation du terrain mais des solutions rectificatives existent. ​

Il se peut aussi que cette situation ne soit pas forcément gênante mais il faut alors veiller à ce que la protection en cas de décès soit assurée. ​

Nous restons à votre disposition pour analyser votre situation personnelle. 

Dans ce régime un membre du couple peut acheter seul un bien immobilier sans l’accord de son conjoint.

Cependant par principe le bien acheté par un seul époux dépend de la communauté existant entre les membres du couple. Pour que le bien soit personnel à celui qui l’a acheté, il faut une clause spécifique d’« emploi » ou « remploi » justifiant que l’argent finançant l’acquisition provient majoritairement d’une donation, d’une succession, ou du prix de la vente d’un bien ainsi reçu.

D’autres solutions peuvent exister : société, changement de régime…Il est très important de partager avec votre notaire vos intentions afin de trouver une solution adaptée.

Restant à votre disposition pour une analyse de votre situation, votre équipe JURISNOTAIRES.

Le travail personnel d’un époux sur un bien commun ou de son conjoint n’est jamais valorisé et aucune indemnisation ne peut être demandée à ce titre.

En remplissant et déposant un formulaire à l’administration fiscale, vous êtes en règle au regard de l’administration fiscale.

Cependant il faut savoir que si vous procédez à cette seule formalité la donation est faite « en avance de part successorale » ce qui signifie que l’équilibre sera fait entre les enfants au décès du donateur non pas en fonction de la valeur au jour de la donation mais en fonction de la valeur du bien donné (ou acheté avec l’argent donné) au jour du décès. En d’autres termes, en donnant la même somme à chaque enfant, si l’un investit dans un bien immobilier qui prend de la valeur et l’autre investit sur un support financier qui perd de la valeur, alors celui qui a mieux placé doit indemniser celui qui a moins bien placé.

En passant pas un acte notarié appelé « donation-partage », non seulement vous êtes assurés de bénéficier du meilleur conseil sur la fiscalité mais les valeurs seront également figées à la date de la donation sans réévaluation au jour du décès dans la mesure où tous les enfants sont allotis.

Restant à votre disposition pour analyser votre situation personnelle.

En soi la clause d’assurance-vie demeure inchangée par le divorce. Cependant la formulation de la clause peut être telle qu’elle prive ou gratifie le conjoint divorcé du bénéfice du contrat.

Ainsi il est très important de faire le point avec un professionnel qualifié pour envisager les conséquences de ce changement familial sur votre contrat et le cas échéant remodeler la clause bénéficiaire afin qu’elle correspondent à votre volonté.

L’équipe JURISNOTAIRE reste à votre disposition pour vous conseiller

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

Il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Lorsque le contribuable occupe un logement dans un immeuble collectif dont il est propriétaire, seul le logement occupé doit être considéré comme résidence principale.

Lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale. Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer.

Dans ces situations, la notion de logement abritant le foyer du contribuable constitue une question de fait que l’administration doit apprécier strictement sous le contrôle du juge de l’impôt.

Par principe il n’y a qu’une seule et unique déclaration de revenus commune au couple pour toute l’année du PACS, même si le PACS est intervenu le 31 décembre.

Par exception et uniquement pour l’année du PACS, il est possible d’opter pour une déclaration séparée; les années suivantes il y aura obligatoirement une déclaration commune. N’hésitez pas à faire une simulation pour voir si cette option est intéressante dans votre situation.

Un principe général de la TVA veut que l’on ne peut déduire de la TVA que si la dépense réalisée permet de collecter de la TVA.

Cependant il est interdit de facturer de la TVA à un particulier pour un logement (sauf fourniture de prestations hôtelières).

Ainsi, à défaut de TVA facturée au locataire, il n’est pas possible de déduire la TVA facturée sur les travaux.

La création d’une société n’a aucune incidence.

Il n’y a pas d’exonération spécifique de taxe d’habitation et de contribution à l’audiovisuel public en faveur des étudiants, même boursiers.

Ainsi, si vous disposez d’un logement au 1er janvier de l’année, vous êtes redevable de la taxe d’habitation pour ce logement pour l’année entière.

Vous pouvez toutefois bénéficier d’un allègement calculé en fonction des revenus.

– Si vous déclarez vos revenus seuls, cet allègement sera calculé à partir de vos revenus personnels ;

– Si vous êtes rattaché au foyer fiscal de vos parents, vous pouvez bénéficier de cet allègement, sur réclamation déposée auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le logement concerné et accompagnée de la copie du dernier avis d’impôt sur le revenu de vos parents.

À savoir

– Si vous occupez une chambre meublée chez une personne qui loue ou sous-loue une partie de son habitation, vous ne payez pas de taxe d’Habitation. Celle-ci demeure établie au nom du loueur pour l’ensemble du logement, y compris la pièce louée en meublé.

– Certaines résidences sont exonérées de taxe d’habitation :

• les résidences universitaires gérées par le CROUS,
• les résidences affectées au logement des étudiants, dont la gestion est assurée par tout organisme dans des conditions financières et d’occupation analogues à celles des CROUS.

– Si vous êtes rattaché au foyer fiscal de vos parents pour l’impôt sur le revenu, et si vous êtes personnellement imposé à la taxe d’habitation pour le logement que vous occupez, votre parent contribuable ne paie qu’une seule contribution à l’audiovisuel public pour le téléviseur qu’il détient ainsi que pour celui que vous détenez, la résidence principale de l’enfant étant considérée comme faisant partie des résidences du parent contribuable.

Source: impôts.gouv.fr

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, mais pas les frais de gestion.

En effet, cette taxe est dans la liste des charges récupérables du propriétaire sur son locataire.

Le locataire peut demander les justificatifs correspondants.

Oui mais sous conditions. En effet il s’agit de bénéfices commerciaux donc il convient de veiller à ce que les revenus commerciaux accessoires de la SCI (revenus photovoltaïques, location meublée occasionnelle…) ne dépasse pas 10% des revenus totaux. A défaut la société basculera à l’impôt sur les sociétés.  D’autres modes d’exploitations existent pour éviter cette conséquence.

• Quels biens immobiliers peuvent être protégés ?

  • L’insaisissabilité, c’est-à-dire le fait que les biens ne puissent pas faire l’objet d’une saisie immobilière, peut porter sur tout bien immobilier, bâti ou non, qui n’est pas affecté à un usage professionnel autre que la résidence principale de l’entrepreneur qui est insaisissable de plein droit: résidence secondaire, terrains, bien locatif, etc.

• Qui peut rendre ses biens immobiliers insaisissables ?

  • La déclaration d’insaisissabilité est ouverte à toutes les personnes physiques immatriculées à un registre de publicité légale à caractère professionnel (registre du commerce et des sociétés, répertoire des métiers, registre de la batellerie artisanale) et à celles exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante.
  • Peuvent y recourir les commerçants, artisans, agents commerciaux, agriculteurs, professionnels libéraux ainsi que tous ceux qui exercent leur activité en auto-entreprise ou sous le statut d’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL).
  • En revanche, les sociétés, quelles qu’elles soient, sont exclues du bénéfice de ce dispositif.

• Quelle démarche faut-il accomplir ?

  • La procédure est simple et peu coûteuse.
  • La déclaration d’insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au Service de publicité foncière et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel (répertoire des métiers, greffe du tribunal de commerce, etc.) ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs).

• Quelle est l’étendue de la protection ?

  • Le ou les biens immobiliers deviennent insaisissables uniquement à l’égard des créanciers professionnels de l’entrepreneur et pour les dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration.

• Quelle est la durée de la protection ?

  • Les effets de la déclaration d’insaisissabilité cessent quand :
    – L’entrepreneur décide de révoquer sa déclaration ;
    – L’entrepreneur vend son bien.  Grâce à une déclaration de remploi des fonds, l’insaisissabilité se poursuit sur le prix de vente si celui-ci est réutilisé dans le délai d’un an. Le nouveau bien devient à son tour insaisissable, à hauteur de la somme provenant de la vente du précédent ;
    – L’entrepreneur décède.
  • En cas de divorce, les effets de la déclaration subsistent lorsque l’entrepreneur est attributaire du bien.

Pour plus d’informations vous pouvez nous contacter ou lire la publication suivante dont est issue la présente réponse.

La forme de la société détermine l’engagement des associés. Certaines sociétés sont à responsabilité limitées (SARL, SAS, SA, EARL…) alors que d’autres sont à responsabilité illimitées (SCI, SNC, SCP…).

Dans les sociétés à responsabilité illimitée les associés sont tenus de payer les dettes de la société si cette dernière ne peut pas y faire face.

Dans les sociétés responsabilité limitée, par principe les associés ne peuvent perdre que le capital apporté / le prix d’achat des titres mais ne sont pas tenu de payer les dettes. Cependant si l’associé s’est porté caution de la société ou s’il est dirigeant et a commis une faute de gestion, il peut être tenu de payer le passif pour le compte de la société.

Un enfant mineur peut effectivement être associé dans une SCI.

La question du recours à une autorisation du Juge est débattue, certains soutenant que l’entrée dans une SCI avec engagement au passif dépasse l’administration.

En tout état de cause, il convient d’adapter les statuts afin d’assurer une sécurité pour l’enfant et cette situation peut parfois compliquer la vie de la société, certains banquiers refusant de consentir un emprunt à une société dont un enfant mineur est associé.

Ainsi il est indispensable d’analyser la situation avec votre notaire avant de créer une telle société ou de transmettre des parts d’une société existante. Restant à votre disposition,

Un mineur âgé de 16 à 18 ans peut créer une entreprise sous certaines conditions. Elles varient selon que le mineur est émancipé, c’est-à-dire non soumis à l’autorité parentale, ou pas.

MINEUR NON EMANCIPE:

Aucune autorisation n’est nécessaire si vous remplacez vos fenêtres à l’identique ce qui implique les critères cumulatifs suivant :

• même taille,
• même surface de vitrage,
• même esthétique,
• même couleur
• et même matériaux.

Ainsi même si la taille et la couleur sont identiques il vous faut effectuer a minima une déclaration préalable de travaux à déposer en mairie.

Vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans lorsque vous faites construire une habitation.

Par contre vous devez pour cela absolument déposer à l’administration fiscale un formulaire H1 dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction sachant que fiscalement la construction s’entend du gros œuvre.

Attention ce formulaire est différent de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ( DACT) qui concerne l’urbanisme et qui est à déposer en mairie.

L’exonération de taxe foncière s’applique aux parts départementale, communale et intercommunale, sauf si la commune a décidé de supprimer cette exonération.

L’exonération prévue ne porte pas sur la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères.

« Acheter un bien au nom de son ou ses enfants » est une formule souvent sollicitée. Pour éviter toute problématique fiscale, il convient de procéder à une donation du prix de vente puis à un achat du bien par l’enfant (éventuellement représenté par ses parents s’il est mineur). Cette solution peut être utilisée s’il est prévu que l’enfant ait la pleine disposition du bien. Si l’objectif est de s’assurer que cet enfant sera attributaire du bien et de conserver la jouissance, il convient de donner la valeur correspondant à la nue-propriété et l’achat s’effectue ainsi en démembrement, ce qui est également fiscalement optimal. Consulter votre notaire pour plus de précisions.

Par principe les travaux de structure pèsent sur le nu-propriétaire et l’entretien pèse sur l’usufruitier. Cela implique que le syndic ventile les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui ne sont pas solidaires entre eux du paiement. Cependant la plupart des règlements de copropriété prévoient une solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement avec appel de charge auprès de l’usufruitier. De même, il arrive que l’acte de donation prévoit une répartition particulière entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

En d’autres termes il existe des principes mais avec des exceptions fréquentes pouvant résulter de l’acte de donation ou du règlement de copropriété. N’hésitez pas à nous consulter en cas de doute.

Il convient d’analyser la situation pour trouver la solution la plus optimale mais le recours à la donation temporaire d’usufruit peut être envisagée : cette solution consiste à transférer temporairement l’usufruit d’un bien loué dans le patrimoine de l’enfant qui pourra en percevoir les loyers.

L’intérêt est d’extraire le bien du patrimoine du parent et ainsi ce dernier ne paiera plus d’impôt sur le revenu sur les loyers de ce bien, lequel bien ne fera plus non plus partie de l’assiette de son IFI.

Consultez votre notaire pour plus d’information.

Restant à votre disposition,

Une communauté universelle existe soit en vertu d’un contrat de mariage, soit en vertu d’un chargement de régime matrimonial.

Cependant, même s’il y a assimilation dans la croyance collective, le conjoint n’est attributaire de la totalité du patrimoine que si une clause du contrat le prévoit: c’est la clause d’attribution intégrale.

En présence d’une telle clause, le conjoint, seul propriétaire pourra vendre sans l’accord des enfants.

A défaut d’une telle clause, ou d’une disposition spécifique (testament, donation entre époux, préciput…), les enfants héritent d’une quote-part et pourront s’opposer à la vente.

Certes la réforme offre au conjoint survivant l’usufruit de la succession lorsqu’il n’y a que des enfants communs mais il faut pour cela que les conditions soient remplies: il faut des enfants du couple mais que des enfants communs.

Même si les conditions sont remplies, la donation conserve son utilité car elle peut prévoir des droits spécifiques tels que l’adjonction d’un quart en pleine propriété, la dispense d’inventaire, des dispositions sur les meubles…

Ainsi dans le plupart des situations de famille à enfants communs, la réforme est suffisante mais dans certaines situations la donation entre époux permettra d’optimiser la transmission patrimoniale.

En tout état de cause, elle demeure indispensable pour la protection des familles recomposées ou des couples sans enfants; un testament équivalent peut aussi être envisagé.

Par principe le régime matrimonial est intangible et il est impossible de faire un « contrat de mariage » après le mariage.

Cependant le législateur a assoupli les conditions nécessaires pour pouvoir procéder à un changement de régime matrimonial, que celui-ci modifie un contrat de mariage ou qu’il modifie le régime légal de la communauté s’appliquant à défaut de contrat.

Les conditions à remplir sont:

• l’intérêt de la famille ;L’établissement d’un acte notarié ;
• l’information des enfants et créanciers ;

Dans de nombreuses situations, il n’est plus nécessaire d’avoir recours à une homologation du juge.

La fiscalité liée au changement de régime matrimonial peut être lourde suivant les situations et en tout état de cause il convient d’analyser toutes les conséquences avant de procéder à un tel changement, d’autres solutions étant parfois possibles.

Restant à votre disposition

L’obligation de ramonage varie suivant les départements; en général il s’agit de 2 ramonages/an dont 1 en période de chauffe.

Le bailleur doit mettre à disposition des conduits ramonés et c’est ensuite au locataire de supporter le coût du ramonage.

A défaut vous encourez une amende de 68 € aggravée en cas de sinistre.

L’assureur pourra également refuser tout ou partie de l’indemnisation en cas de sinistre.

Le recours à un professionnel qualifié est recommandé toutefois certaines assurances acceptent que vous fassiez le ramonage par vous-même.

L’article 673 du code civil prévoit que:

« Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. [attention il est interdit de les couper soit-même sans accord]

Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. [attention il est interdit de les cueillir sans accord]

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Si une « servitude de tour d’échelle » permettant ce passage temporaire en cas de travaux avec mise en place d’échafaudages a été prévue dans un acte, il convient de respecter les conditions de cette servitude et le voisin ne peut alors pas s’y opposer.

A défaut d’une telle servitude il convient d’obtenir l’accord du voisin pour passer chez lui-même si vous n’avez pas d’autre solution. Il est recommandé de matérialiser l’accord par écrit avec les conditions de ce passage provisoire. Si le voisin refuse alors il faut faire une demande par courrier recommandé et à défaut de réponse ou d’accord il convient de saisir le juge pour obtenir l’autorisation.

En principe non: refuser d’être payé en espèce est puni d’une amende de 150 €. Cependant de nombreux cas de refus sont prévus par la loi:

-Le paiement en devises étrangères ;

-Le paiement en pièces ou billets en mauvais état ;

-Si le billet (ou la pièce) est manifestement faux;

-Le paiement de plus de 50 pièces pour un seul paiement (sauf Trésor public dans la limite de 300 €);

-Pour des raison d’ordre public ou techniques;

A noter que c’est à celui qui paie de faire l’appoint, le commerçant pouvant refuser de rendre la monnaie.

Il n’y a pas de plafond entre particulier mais un écrit est nécessaire au-delà de 1500 €.

Il n’est pas possible de régler un professionnel en espèces au-delà de 1000 € (porté à 3000 € pour le paiement à un notaire).

Notre étude privilégie le paiement en ligne, par carte ou par virement.

Aucune ! Le principe est que chaque époux conserve son nom de naissance et il peut prendre à titre d’usage le nom de son conjoint sans distinction de sexe.

Traditionnellement l’épouse utilise le nom de son conjoint dans les couples hétérosexuels mais ce peut très bien être l’époux qui utilise le nom de son épouse. Chaque époux peut également utiliser les deux noms accolés. En tout état de cause seul le nom de naissance fait foi dans les documents officiels.

En principe non: vous ne pouvez avoir qu’un seul PEL. Cependant vous pouvez recevoir un second PEL par héritage.

Même en installant une fenêtre semi-enterrée, il est interdit de louer un logement en sous-sol.